Een huurder kan op basis van 2 situaties een huurverlaging aanvragen. Als eerste kan dit op het moment dat de huurder van mening is dat hij/zij meer dan de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning betaalt. Om dit te controleren kan de huurder de Huurprijscheck van de Huurcommissie uitvoeren waar door middel van een puntentelling een schatting wordt gemaakt van de maximale huurprijs voor zijn/haar huurwoning. Let wel dat dit systeem enkel van toepassing is op sociale huurwoningen en dus niet op woningen in de vrije sector. Om vast te stellen of uw woning een sociale huurwoning is of een vrijesectorwoning, dient u te kijken naar de huur die u voor de eerste maand (de kale huurprijs) heeft betaald. Was deze huurprijs hoger dan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een vrijesectorwoning. Was deze huurprijs lager dan de huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale huurwoning. De huurliberalisatiegrens ligt sinds 2015 op € 710,68, maar dit heeft in het verleden lager gelegen en kan natuurlijk ieder jaar veranderen.
Mocht de huurder na de Huurprijscheck van de Huurcommissie tot de conclusie komen dat hij/zij inderdaad meer dan de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning betaalt dan dient de huurder een huurverlaging aan zijn/haar verhuurder voor te leggen. Dit dient schriftelijk te gebeuren en huurder dient daarbij een termijn van twee maanden in acht te nemen. Dus in het geval dat de huurder wil dat de huurverlaging per 1 december ingaat, dan moet de brief uiterlijk 31 oktober in het bezit van de verhuurder zijn.
Verhuurder is niet een met huurverlaging
Is de verhuurder het niet eens met de huurverlaging of blijft enige reactie van de verhuurder uit, dan kan de huurder een verzoekschrift tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. Dit dient binnen 6 weken voor de ingangsdatum van de huurverlaging te geschieden. De Huurcommissie gaat vervolgens beslissen over het verzoek tot huurverlaging en indien zij het daarmee eens is, bepaalt zij daarvoor een ingangsdatum. Uiteindelijk moet de huurder er zelf voor zorgen dat hij/zij het teveel betaalde bedrag van de verhuurder terug krijgt en dit gaat niet altijd vanzelf. Mocht de huurder daar problemen mee ondervinden zal er uiteindelijk toch een gerechtelijke procedure gestart moeten worden om het teveel betaalde bedrag aan huur van de verhuurder terug te kunnen vorderen.
De tweede situatie waarbij de huurder een huurverlaging kan aanvragen, is op het moment dat het inkomen van de huurder is gedaald. Wanneer een huurder een huurverhoging heeft gehad vanwege zijn/haar inkomen en zijn/haar inkomen is daarna gedaald, dan kan de huurder een huurverlaging aanvragen. Hierbij geldt dat de huurverlaging enkel voor de laatste 2 huurverhogingen aangevraagd kan worden waarbij het huishoudinkomen lager moet zijn dan de inkomensgrens die bij de laatste 2 huurverhogingen gold. Indien de verhuurder akkoord is gegaan met de huurverlaging, gaat deze uiterlijk 2 maanden na de ontvangstdatum van het verzoek in. Gaat de verhuurder niet akkoord met de huurverlaging of blijft enige reactie vanuit de verhuurder in zijn geheel uit, kan ook hier weer een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie worden ingediend – wel gebaseerd op een andere grondslag – waarbij de procedure verder evenredig is aan die zoals hiervoor bij de eerste situatie is besproken.
Het is voor de huurder mogelijk om al deze stappen zelf te ondernemen, maar zoals hierboven aangegeven zijn er een flink aantal termijnen en procedures waar een huurder zich aan moet houden op het moment dat hij/zij een huurverlaging aan wil vragen. Een specialist op het gebied van huurrecht kan hier een grote hulp bij zijn, of dit nou in het beginstadium is bij de onderhandelingen met de verhuurder of wanneer het tot een gerechtelijke procedure komt. Het is erg prettig wanneer de specialist vanaf het begin bij de zaak betrokken is om zo eventuele bijkomende kosten te kunnen voorkomen en de zaak zo spoedig mogelijk voor de huurder te kunnen oplossen, zeker omdat in dit geval de huurverlaging – indien deze wordt toegekend – pas 2 maanden na het verzoek in gaat.